Delitev solastnine.

Preden opišem postopek delitve, je potrebno pojasniti razlike med (1) skupno lastnino, (2) etažno lastnino in (3) solastnino.

Pri skupni lastnini deleži na stvari niso vnaprej določeni. Najbolj pogosta primera skupne lastnine so stvari (premoženje), pridobljene z delom tekom trajanja (zunaj)zakonske skupnosti in skupnost dedičev do delitve podedovanih stvari. Skupno lastnino se lahko deli tako, da se določi lastnike posameznih stvari iz premoženja ali pa se določi solastninske deleže na stvari. S slednjim se skupna lastnina spremeni v solastnino.

Etažna lastnina je pravni režim, v katerem je lastnik posameznega dela zgradbe tudi solastnik na delih, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov in zemljišča, na katerem stoji zgradba. S prenosom lastnine na posamičnem delu se avtomatično prenese tudi solastnina na skupnih delih. Klasičen primer etažne lastnine je večstanovanjski blok. Posebnost etažne lastnine je, da nihče od solastnikov ne more zahtevati delitve solastnine na skupnih delih – spremembe so mogoče samo preko pravnega posla oziroma pisnega sporazuma z ostalimi etažnimi lastniki.

Pri solastnini ima več oseb solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari (solastniki) – delež vsakega izmed njih je določen v sorazmerju s celoto (idealni delež). Če solastniški deleži niso določeni, se domneva, da so enaki. Vsak solastnik ima pravico zahtevati delitev solastnine, vendar ne v neprimernem času (če bi takojšnja delitev ostalim solastnikom povzročila škodo, nesorazmerne stroške ali neugodnosti).

Kot prvo rešitev pri delitvi solastnine zakon predvideva sporazum med solastniki. Če je ta mogoč in se solastniki dogovorijo, kako si bodo stvar razdelili, se za pridobitev lastninske pravice na stvari uporabi enaka pravila kot pri pravnem poslu (izročitev premičnine oziroma vknjižba lastninske pravice pri nepremičnini). Če sporazum ni mogoč, odloči o načinu delitve sodišče v nepravdnem postopku na predlog enega od solastnikov in sicer tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes. Pri tem je pomembno izpostaviti, da nepravdno sodišče odloča zgolj o tem, kako in kdaj naj se solastnina razdeli – o sporu med solastniki zaradi predmeta delitve ali višine solastniških deležev odloča sodišče v pravdi na podlagi tožbe.

Primarni način delitve je t.i. fizična delitev – pri njej sodišče razdeli stvar v naravi glede na izkazan upravičen interes. Pod upravičen interes razumemo subjektivne okoliščine solastnikov, kot so dosedanja raba, poklicna dejavnost, usposobljenost za uporabo določene stvari, lastništvo sosednjih nepremičnin, stanovanjske razmere, osebne potrebe in interese solastnika … Pri fizični delitvi sodišče po uradni dolžnosti odloči tudi o ustanovitvi stvarne služnosti, če je ta potrebna za uporabo dela stvari (npr. služnost poti preko prej solastnega dvorišča). V primerih, ko stvari ni mogoče razdeliti po idealnem deležu, lahko sodišče posameznemu solastniku dodeli večji del v naravi, prikrajšani solastnik pa je upravičen do izplačila razlike v vrednosti, kot jo določi sodišče ob sodelovanju sodnega cenilca.

Včasih fizična delitev stvari v naravi ni mogoča oziroma smotrna – lahko je nedeljiv sam predmet (npr. žival) ali pa bi fizična delitev pomenila zmanjšanje vrednosti (npr. komplet namiznega pribora). V takih primerih je potrebno poseči po civilni delitvi. Eden od solastnikov lahko sodišču predlaga, da postane lastnik celotne stvari, druge solastnike pa izplača v sorazmernem delu prodajne cene, kot jo določi sodišče. Če je interesentov več, sodišče določi enega na podlagi velikosti deležev, dosedanjega načina rabe in potreb solastnikov. Izbrani solastnik pridobi lastninsko pravico na stvari s pravnomočnostjo odločbe, drugim solastnikom pa mora izplačati njihove deleže najkasneje v treh mesecih od pravnomočnosti. Drugi solastniki mu za pravne in stvarne napake stvari enako, kot da bi mu stvar prodali (do višine svojega deleža).

V zavarovanje obdržijo solastniki do izplačila na premičnini lastninsko pravico do višine vrednosti svojih idealnih deležev, pri nepremičnini pa pridobijo solastniki do izplačila na njej zastavno pravico.

Če noben solastnik ne želi ali ne zmore izplačati solastnikov, sodišče odloči o čisti civilni delitvi s prodajo stvari in razdelitvijo izkupička. Prodaja lahko poteka po dveh tirih:

  • na predlog vseh solastnikov po vrednosti, kot jo določijo sami ali po oceni cenilca in (če takšna prodaja ni predlagana ali uspešna)

  • po Zakonu o izvršbi in zavarovanju, v katerem se stvar oceni in proda na dražbi enako, kot da bi šlo za zarubljeno stvar.

Skupne stroške postopka delitve solastnine nosijo solastniki v sorazmerju z višino svojih deležev na stvari.

Dodatne omejitve so predvidene pri delitvi zaščitene kmetije, vendar jih na tem mestu ne bom obravnaval.

Viri: Stvarnopravni zakonik (Ur. l. RS, št. 87/2002).

Zakon o zakonski zvezi in družinskih razmerjih (Ur. l. RS, št. 69/2004-UPB1).

Zakon o dedovanju (Ur. l. SRS, št. 15/1976 s spremembami).

Zakon o nepravdnem postopku (Ur. l. SRS, št. 30/1986,s spremembami).

Zakon o kmetijskih zemljiščih (Ur. l. RS, št. 55/2003 – UPB1).

Zakon o dedovanju kmetijskih gospodarstev (Ur. l. RS, št. 70/1995).

V. Rijavec: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV založba, Ljubljana, 2004.

Leave a Reply